|
Как купить недвижимость в Италии?
Для москвичей и иногородних клиентов возможны разные формы контактов: по телефону, e-mail и пр.
На этом этапе клиенту будут продемонстрированы имеющиеся варианты объектов недвижимости или подобраны новые. Будут разъяснены все юридические аспекты покупки недвижимости в Италии и согласованы сроки его визита в Италию для просмотра недвижимости.
Далее клиент приезжает в Италию для просмотра недвижимости за свой счет (авиабилеты, отель и пр.), т.е. По туристической визе. Русскоговорящий менеджер итальянской компании встречается с клиентом и организует просмотр объектов недвижимости.
Процедура покупки недвижимости включает в себя три стадии:
1. Предложение о покупке(Proposta di acquisto): после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агенство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. В этом документе возможно указать цену, которую покупатель готов заплатить за указанну. Недвижимость и она может отличаться от цены продавца. То есть по сути — это письменная форма торговли. Для подтверждения серьезности своего намерения покупательдолжен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя продавца. Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Агенство предлагает на рассмотрение продавца документ-предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агенство передает продавцу чек. В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.
2. Предварительный контракт (Preliminare di vendita): обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 5-10% от стоимости продажи (по договоренности). С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке.Для большей безопасности в случае, если одна из сторон того потребует, предварительный контракт может быть подписан в присутствии Нотариуса (стоимость услуги Нотариуса по предварительному контракту — 1000 евро, эту сумму оплачивает запросившая сторона).
3. Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita): после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агенства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу и дополнительные расходы, связанные с налогами и пошлинами. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре и комиссионное вознаграждение агенству недвижимости, ведущему эту сделку. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ — выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.
Налоги и платежи.
Агенство:
размер комиссионных должен быть согласован с агенством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра недвижимости. Обычно размер комиссионных агенства недвижимости по договоренности составляет до 6% (по 3% агенству покупателя и агенству продавца) от цены продажи недвижимости + НДС (21% от суммы комиссии).
Итак, НДС обязательно накручивают на размер комиссионных сверху. Комиссионные уплачиваются агенству при подписании заключительного контракта продажи у Нотариуса. При рекламе итальянской недвижимости размер комиссионных чаще всего не включается в цену продажи, т.е. Комиссионные всегда обговариваются с агенством, которое будет вести Вашу сделку по покупке недвижимости в Италии.
Нотариус:
Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3%. Нотариальный акт составлянется Нотариусом на итальянском языке, но заключается в присутствии переводчика, который зачитывает покупателю русский перевод нотариального документа и гарантирует, что покупатель понял содержание.
Налоговые платежи при оформлении жилой недвижимости в собственность
В случае, если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает:
1. НДС = 10% от цены продажи
2. фиксированный ипотечный налог 168 евро (за перепись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог 168 евро
4. гербовый сбор 168 евро
Итого: 10% от цены продажи + 500 евро
В случае, если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:
1. гербовый сбор - 7%
2. перезапись имущества в Регистре собственников - 2%
3. кадастровый налог - 1%
Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости
Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от стоимости + комиссионные агенства недвижимости.
Налоговые платежи при оформлении коммерческой недвижимости в собственность
Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости (см.выше), но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении. Этот разовый налог составляет 25% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью.Но есть возможность возврата в будущем 21% (НДС) при осуществлении коммерческой деятельности покупателем.
Например, при гостиничном и ресторанном бизнесе. Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС + 21%, который после уплаты вышими будущими клиентами, не будет перечисляться в бюджет государства, а будет оставаться у вас, до тех пор, пока вы таким образом не компенсируете НДС, уплаченный вами при покупке коммерческой недвижимости.
Визовый режим для владельцев недвижимости в Италии.
Для иностранцев, являющихся собственниками недвижимости в Италии, итальянское посольство выдает и пролонгирует каждый год мультивизы шенгенского образца, дающие право владельцу находиться два периода по 3 месяца в каждом полугодии в Италии и других странах шенгена. Чтобы получить постоянную визу (вид на жительство) одной недвижимости не достаточно, а необходимо еще зарегистрировать в Италии собственную фирму, то есть показать источники дохода на территории Италии. Открвть фирму в Италии достаточно просто, кроме того, нет жестких правил на обязательный прием на работу итальянцеа. Т.е. Фирма может быть открыта и успешно функционировать (на нулевом балансе) с одним работником, т.е. Самим хозяином.
|
